Depuis août 2021, Le marché immobilier chinois est en forte baisse, ce qui pourrait s’avérer désastreux étant donné que l’immobilier constitue près d’un tiers de l’économie chinoise. Alors que les villes fantômes restent vides à travers le pays, un paradoxe du logement se présente, dans lequel il existe un énorme surplus de logements, mais aussi une importante population de sans-abri. Redéfinir ce que signifie être sans abri dans le contexte du système chinois du hukou offre une voie à suivre qui pourrait profiter à la fois aux riches et à ceux qui se trouvent au bas de la hiérarchie sociale.
Le Hukou
Le hukou est un système d’enregistrement chinois qui donne aux citoyens un accès préférentiel aux emplois, aux soins de santé, à la terre et à d’autres services dans leur région de naissance. Cependant, ce dispositif a été mis en place freiner la migration massive vers les villes alors que le pays commençait à s’industrialiser. En interdisant aux gens d’accéder à un emploi, à l’école et d’acheter des terres dans des zones situées en dehors de l’espace auquel ils étaient assignés en vertu du hukou, il a effectivement interdit la migration interne.
Ce système restrictif a entraîné d’énormes inégalités à travers le pays, le socialisme maoïste favorisant les villes en raison de leur potentiel économique, tandis que les zones rurales étaient sous-financées et soumises à des prix d’achat de céréales forcément bas. En conséquence, la pauvreté rurale était endémique, atteignant un sommet de 96% en 1980. Fei-Ling Wang, politologue et auteur de «S’organiser par la division et l’exclusion : le système chinois Hukou», dit que le hukou était essentiellement un système de castes dans lequel les bébés des villes naissaient dans des conditions privilégiées.
Le gouvernement de l’ancien président Deng Xiaoping a assoupli le système dans les années 1980, autorisant la migration interne. Cependant, les personnes originaires des régions rurales ne disposent toujours pas de nombreux droits à l’emploi formel, à la propriété et à l’éducation pour leurs enfants vivant dans les villes, ce qui permet aux inégalités de persister.
Alors que le gouvernement chinois estime qu’un peu plus de 1 % de la population était sans abri en 2019, He et al. préconisent d’élargir la définition des sans-abri. Les migrants ruraux sont contraints par les restrictions du hukou de vivre dans des quartiers informels surpeuplés et insalubres en ville. Outre la pauvreté, ces colonies sont très précaires car elles pourraient facilement être évacuées sans préavis, étant donné que les migrants n’ont aucun droit légal sur la terre. Dans l’American Journal of Sociology and Economics, Huili He et al. élargir la définition des sans-abri pour inclure les migrants ruraux en difficulté, afin que la Chine la population sans abri atteint 300 millions, soit plus de 20% de la population. De toute évidence, le gouvernement chinois minimise le problème des sans-abri, qu’il convient plutôt de qualifier de crise.
La bulle immobilière
Même s’il serait exagéré de dire que le marché immobilier chinois est en chute libre, les données privées montrent que les prix de l’immobilier sont en forte baisse, avec des prix dans des villes de premier rang comme Pékin et Shanghai. en baisse de plus de 15%. C’est bien au-dessus des estimations du gouvernement.
L’immense population chinoise a créé une demande énorme qui a propulsé le marché immobilier à cette taille. Aussi, en raison du manque d’alternatives d’investissement, de nombreux citoyens achètent des résidences secondaires, voire tertiaires, comme forme d’investissement. Ces maisons sont souvent vendues après que leurs prix ont augmenté, ou elles sont données aux générations futures d’enfants et de petits-enfants. Concernant l’offre, les autorités locales chinoises ont tendance à investir dans d’immenses projets de logements pour atteindre des objectifs de croissance élevée du PIB et améliorer leur réputation à Pékin.
Par conséquent, même avant la pandémie de COVID-19, l’offre a commencé à dépasser de loin la demande à mesure que le taux de natalité en Chine ralentissait. Le pays est jonché de villes fantômes. Il s’agit d’immenses développements comprenant d’innombrables immeubles d’habitation imposants et inhabités. L’un des plus célèbres est Ville d’Ordos, qui a attiré l’attention en 2009 pour être vide. Une mise à jour de Forbes en 2016 indiquait que 100 000 personnes y vivaient, même si la ville avait été construite pour plus d’un million d’habitants.
Les tentatives de la Chine pour atteindre le « zéro COVID » a entraîné de nombreux confinements, certains ont duré jusqu’en 2022. Cela a eu de nombreuses ramifications. De nombreux promoteurs immobiliers risquaient de ne plus pouvoir rembourser leurs prêts. Les propriétés chinoises sont souvent vendues avant leur construction et de nombreux résidents ont échangé leur terrain contre un appartement nouvellement construit. Cependant, certains projets de construction se sont arrêtés, ce qui oblige de nombreuses personnes à vivre dans des logements temporaires exigus, avec peu d’espoir de trouver un logement. Avec un taux d’inoccupation supérieur à 20 %, cette contraction de l’offre n’a exercé aucune pression à la hausse sur les prix.
Concernant la demande, la situation difficile des promoteurs a gravement ébranlé la confiance des consommateurs, ce qui les a poussés à choisir d’épargner plutôt que d’investir dans l’immobilier. La pandémie de COVID-19 a également réduit le pouvoir d’achat et a augmenté le chômage des jeunes à plus de 20 %. Par conséquent, davantage de jeunes vivent avec leurs parents, ce qui diminue le besoin de propriétés secondaires et tertiaires. La demande immobilière a fortement chuté, ce qui a fait baisser les prix.
Le paradoxe
La Chine est confrontée à un paradoxe du logement. Le marché immobilier s’effondre, mais plus d’un cinquième de la population chinoise est sans abri. Alors que de nombreux efforts se sont concentrés sur la réduction de l’exode rural vers les villes, les villes fantômes présentent une alternative plus judicieuse. Le gouvernement devrait s’efforcer de mettre fin à la concentration des services et des opportunités dans les villes de premier niveau et de les répartir davantage à travers le pays dans les villes de niveau inférieur. Cela attirerait les migrants de Pékin, Shenzhen et Shanghai vers des villes sous-peuplées. Cela augmenterait à la fois la demande immobilière et réduirait le sans-abrisme.
Cependant, résoudre ce paradoxe du logement nécessite de nombreuses conditions préalables. Premièrement, cela nécessiterait une planification et une aide considérables du gouvernement pour faciliter la migration et aider ceux qui se trouvent au bas de la société à accéder à l’échelle de la propriété. Alors que des ONG telles que Fondation chinoise pour le développement rural Bien que les pays aient réussi à réduire la pauvreté rurale en détournant le tourisme vers ces régions, une grande partie de la pauvreté urbaine a été ignorée. Deuxièmement, cette solution nécessiterait l’abolition, ou du moins un assouplissement significatif, du hukou. Le Lowy Institute affirme que cela augmenterait la demande de logements et dans l’ensemble, cela constituerait un coup de pouce significatif pour l’économie chinoise. Cependant, les assouplissements du hukou ont été très lents et son importance culturelle ne doit pas être sous-estimée – ce qui signifie que son abolition est une tâche énorme.
Le paradoxe du logement en Chine présente au pays une dure vérité. Si son économie espère survivre, elle doit procéder à une réforme culturelle significative et mettre fin à sa politique migratoire très restrictive en faveur d’un libre marché du travail et des services. Reste à savoir si le système à parti unique est disposé à permettre cela.
-Ryan Ratnam
Photo : Flickr
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