Des millions de Brésiliens vivent dans des logements informels sans titres fonciers sécurisés, ce qui les rend vulnérables à l'expulsion et exclus des services essentiels comme l'eau, l'assainissement et le crédit. Cette insécurité n’est pas nouvelle : elle reflète des siècles de répartition inégale des terres et de faibles droits de propriété. Toutefois, au cours des dernières décennies, le gouvernement a lancé des programmes de régularisation des terres. Celles-ci visent à convertir la possession informelle en propriété légale, offrant ainsi aux familles une plus grande stabilité et des opportunités économiques.
Dans le même temps, des ONG telles que Habitat pour l'humanité Brésil se sont mobilisées pour défendre le droit au logement et donner aux communautés les moyens de plaider en faveur de protections plus strictes. Pour mieux comprendre l'importance économique d'un régime foncier sécurisé, le Projet Borgen s'est entretenu avec Victor Menaldo, professeur de sciences politiques à l'Université de Washington. L'expertise de Menaldo en matière de droits de propriété et de réglementation offre un aperçu des enjeux plus larges de la réduction de la pauvreté et du développement.
Défis historiques et persistants liés à la sécurisation des titres fonciers
La lutte du Brésil pour obtenir des titres fonciers a de profondes racines historiques. Lorsque la couronne portugaise colonisa le Brésil au XVIe siècle, le territoire fut divisé en grandes capitaineries accordées aux nobles. Ces nobles distribuèrent ensuite des parcelles plus petites, appelées sesmarias, aux colons. Alors que ce système visait à accélérer la colonisation, il concentrait les terres entre les mains de quelques-uns. Cela a souvent laissé les petits agriculteurs sans droits légaux sur les sols qu’ils travaillaient.
Après son indépendance en 1822, le Brésil a passé près de trois décennies sans aucune loi foncière formelle. Ce vide a permis aux grands domaines de s'étendre sans contrôle, souvent aux dépens des plus petits occupants. La loi foncière de 1850 a tenté de réglementer la propriété. Cependant, cela nécessitait l’achat d’un terrain contre de l’argent. Cette politique excluait les anciens esclaves et les agriculteurs pauvres qui manquaient de ressources. Au lieu de démocratiser l’accès, elle a renforcé les inégalités foncières. La Constitution de 1988 a réaffirmé les droits de propriété mais a également exigé que la terre serve à des fins sociales plus larges.
Des programmes plus récents, tels que Minha Casa, Minha Vida (2009) et la loi Regularização Fundiária Urbana (REURB) de 2017, ont introduit des mécanismes pour convertir la possession informelle en propriété légale, dans le but de régulariser les établissements urbains. Ces efforts représentent un progrès significatif ; Pourtant, des millions de Brésiliens vivent toujours sans titres fonciers officiels, ce qui les rend vulnérables à l'expulsion et à l'exclusion du crédit et des services publics.
Programmes de régularisation foncière
Les programmes de régularisation foncière ont grandement aidé les récentes tentatives du Brésil de s'attaquer aux causes historiques de la faiblesse des droits de propriété foncière. Afin de répondre aux problèmes contemporains du logement informel au Brésil, le Programme de régularisation foncière, initialement lié au Fonds de développement social dans les années 1990 (loi n° 8 677/1993), a récemment été relancé. Le gouvernement brésilien a déployé des efforts continus pour réduire l'informalité et accroître l'accès aux titres fonciers légitimes.
Il n'a cessé d'évoluer : en 2025, le Initiative Periferia Viva un soutien accru à l'amélioration des logements informels au Brésil dans les quartiers à risque. L'Instruction Réglementaire N°26 a encore mis à jour les règles du programme. Le programme donne désormais la priorité à la garantie d'occupation et à l'amélioration des conditions de logement des résidents des quartiers informels du Brésil et des familles à faible revenu. Cela se fait au moyen de réglementations révisées, telles que la Résolution n° 225 (2020) et l'Instruction normative n° 2 (2021).
Ces changements démontrent que les politiques foncières du Brésil sont dynamiques et s'inscrivent dans un effort continu visant à améliorer le droit à un logement sûr et à réduire l'informalité. Les chercheurs avertissent également que les programmes de délivrance de titres mal conçus peuvent avoir des conséquences inattendues s’ils ne sont pas soigneusement conçus. Menaldo a noté qu’une fois les quartiers régularisés, « les loyers et les impôts augmentent ; les ménages les plus pauvres vendent sous la pression et se réinformalisent ailleurs ». Il a souligné que même si les titres sécurisés sont puissants, ils ne constituent « pas une panacée ». Des acheteurs mieux connectés s’approprient des parcelles nouvellement titrées à bas prix alors que les tribunaux et les registres sont faibles, transformant les terres en marchandises et expulsant les familles mêmes que les programmes étaient censés protéger.
Plaidoyer des ONG pour le droit au logement
Au Brésil, le manque de logements abordables contraint des milliers de familles à vivre dans des conditions de vie précaires et informelles, souvent sans titre légal. Habitat pour l'humanité Brésil plaide pour le logement en tant que droit constitutionnel et défend le droit à la ville, tel que garanti par le statut de la ville de 2001, qui exige que la terre et la propriété servent un objectif social. Habitat pour l'humanité Brésil collabore avec des organisations telles que la Campagne Zéro Expulsion, l'Institut brésilien des droits urbains et l'Observatoire des expulsions. Ensemble, ils font campagne contre les expulsions forcées et le déplacement des résidents à faible revenu et des quartiers informels.
Au-delà du plaidoyer, Habitat Brésil offre aux communautés une formation sur le logement durable, la littératie financière, l'égalité des sexes et les droits de l'homme. Pendant la pandémie de COVID-19, le groupe a travaillé avec les mouvements sociaux. Il a même engagé le rapporteur spécial des Nations Unies sur le logement convenable, réussissant à faire pression sur le Brésil pour qu'il suspende les ordres d'expulsion. Elle a également mené des entretiens à grande échelle avec la communauté dans 30 villes pour surveiller les violations des droits. L'organisation a mobilisé des subventions pour des initiatives locales qui ont permis aux résidents de défendre leur droit au logement.
Pour les familles des quartiers informels du Brésil, la faiblesse des droits de propriété crée ce que Menaldo appelle un « équilibre précaire ». Sans régime foncier reconnu, les ménages paient souvent plus cher pour les services de base par l’intermédiaire d’intermédiaires, sont confrontés à des risques de déconnexion et sous-investissent dans l’amélioration de leur logement par crainte d’être expulsés. Des ONG comme Habitat pour l'humanité Brésil s'efforcent de briser ce cycle en défendant les résidents contre les expulsions forcées et en les dotant d'outils pour défendre leurs droits.
Regard vers l’avenir : équilibrer les droits et la réglementation
Menaldo a souligné que les gouvernements ne devraient pas considérer les droits de propriété et la réglementation comme des forces opposées. « Ce sont différents outils spécialisés pour résoudre différents problèmes », a-t-il expliqué. L’attribution de droits de propriété peut empêcher l’accaparement ou la surexploitation des terres, tandis que la réglementation peut s’attaquer à des problèmes plus vastes, tels que la pollution, et encourager des pratiques positives grâce à des subventions et au partage d’informations. De cette manière, l’État peut assurer le leadership et la coordination là où les marchés ou la société civile ne parviennent pas à le faire.
Menaldo a également souligné pourquoi la sécurité des titres fonciers est essentielle à la réduction de la pauvreté et à l'expansion des opportunités économiques. Lorsque les familles croient pouvoir « utiliser, exclure et transférer » une parcelle sans perte arbitraire, elles sont plus disposées à investir dans des améliorations durables telles que des murs en briques, des installations sanitaires ou même de petits magasins. Les titres clairs débloquent également l’accès au crédit en rendant les terrains lisibles comme garantie pour les prêteurs. Des coûts de transaction réduits – grâce à des tribunaux fiables et à des registres prévisibles – facilitent l’achat, la vente ou la location de biens immobiliers.
Dans le même temps, les discours officiels élargissent la capacité fiscale du gouvernement à taxer et à fournir des services. Au fil du temps, ces dynamiques peuvent renforcer les marchés, stimuler la productivité et générer un cycle d’investissements accrus dans les infrastructures physiques et le capital humain.
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